Pendant la période estivale, les taux de crédit immobilier ont continué leur progression. Malgré cette hausse, les banques restent volontaires et prêtes à financer les projets des emprunteurs qui affichent un très bon dossier de candidature. Au premier juillet, le taux d’usure a été légèrement relevé, offrant un peu plus de souplesse aux ménages les plus modestes. Le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Alors que l’accès à la propriété est de plus en plus difficile pour les jeunes notamment, comment financer son projet ? Faites le point.
Le point sur les conditions d’accès au crédit
Depuis le début de l’année, les conditions d’octroi de crédit se sont durcies considérablement. Pour éviter des éventuelles situations de surendettement, le Haut Conseil de la stabilité financière a mis en place plusieurs mesures en janvier dernier.
Une durée de remboursement plafonnée à 25 ans
La durée maximum d’un emprunt immobilier est fixée à 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf. Notez que plus la durée d’emprunt est longue, plus les taux d’intérêts seront élevés.
Un taux d’endettement plafonné à 35 %
Le taux d’endettement équivaut à la proportion allouée chaque mois au remboursement du crédit immobilier. Depuis le début d’année, ce taux est passé de 33 % à 35 %. Ce taux comprend l’ensemble de vos crédits en cours ainsi que les assurances liées à ces crédits.
Obtenir un crédit avec apport
Les banques sont, dans ce contexte, de plus en plus regardantes sur l’apport des emprunteurs, qui doit couvrir à la fois les frais d’agence et les frais de notaire, ce qui représente en moyenne 10 %. Même s’il n’est pas obligatoire, emprunter sans apport s’avère extrêmement difficile.
Des exceptions à la réglementation
Sur l’ensemble des crédits accordés chaque trimestre par les établissements bancaires, 20 % dérogent à ces critères. En effet, face aux conditions actuelles d’accès au crédit, le courtier devient un partenaire encore plus incontournable. Grâce à son réseau et son savoir-faire, il pourra négocier les meilleures conditions d’emprunt. Un bon dossier avec de solides garanties et des ressources stables permet de rendre votre profil d’emprunteur séduisant aux yeux des banques.
Nos conseils pour emprunter
Les éléments pris en compte pour accorder un crédit
Pour faire bonne impression et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier, vous devez connaître les critères qui seront étudiés avant de vous proposer une solution de financement :
- Vos revenus, c’est-à-dire vos salaires et pensions.
- Votre profession et votre contrat de travail : êtes-vous en CDD, CDI ? Bénéficiez-vous de revenus stables ?
- Votre apport.
- Votre capacité d’endettement.
- La gestion de vos comptes : comment gérez-vous votre argent ? Mettez-vous souvent de l’argent de côté ? Êtes-vous souvent à découvert ?
- Votre âge.
Candidat emprunteur : présenter un bon dossier
Pour minimiser le risque d’impayé, les banques apprécient surtout les personnes titulaires d’un CDI avec des ressources stables et une certaine ancienneté dans leur emploi. Même s’il s’agit d’un atout, ce n’est pas une obligation. Votre responsabilité financière est aussi analysée : pas de découvert, d’incident de paiement, pas de recours excessif aux crédits à la consommation.
Points importants de votre demande de crédit : votre taux d’endettement et votre apport. Concrètement, toutes les mensualités de crédits ne doivent pas dépasser 35 % du montant total de vos revenus. Concernant l’apport, celui-ci permettra de vous acquitter des frais de transaction sans toucher au montant de l’emprunt. Ces frais s’élèvent à 10 % en moyenne du prix du logement. C’est aussi un gage de sérieux de votre part et de votre capacité à épargner. Cet apport peut provenir de différentes sources : épargne personnelle, salariale, placements, voire la vente de votre bien actuel si vous êtes déjà propriétaire.
Enfin, la cohérence de votre projet aura de l’importance aux yeux de votre banque. Si le type de bien, le prix et son emplacement sont pertinents pour vous et votre foyer, celle-ci sera plus ouverte à financer votre projet. Notez qu’un bien considéré comme facile à revendre peut être un atout supplémentaire.
Si vous êtes primo-accédant, le “ saut de charge “, comprenez la différence entre le montant actuel de votre loyer et la future mensualité de crédit, sera surveillée par la banque. L’idéal serait un saut de charge limité, voire nul.
Crédit immobilier : nos conseils pour réduire le coût
Au moment de la souscription d’un crédit, il est possible d’économiser sur d’autres éléments que le taux appliqué. C’est notamment le cas des indemnités de remboursement anticipé ou encore des frais de dossier.
Si vous revendez votre bien avant la fin de votre emprunt, vous allez pouvoir rembourser votre crédit par anticipation. Alors, la banque exigera des indemnités qui s’élèvent 3 % de la part de capital remboursé, plafonnés à 6 mois d’intérêts. Essayez d’en proposer la dégressivité ou de les faire annuler.
Autre point de négociation possible : les frais de dossier. Souvent incontournables lorsque vous sollicitez un crédit, les frais de dossier constituent une rémunération directe de la banque pour le temps passé et les efforts réalisés pour votre projet. Vous pouvez négocier le montant de ces frais, particulièrement si votre dossier est simple pour votre banque. Sachez qu’en demandant un crédit immobilier par l’intermédiaire d’un courtier, vous pouvez bénéficier dans certains cas de frais de dossier réduits.
Enfin, l’assurance emprunteur représente une part conséquente du coût total de votre emprunt. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, car il est possible de souscrire une assurance auprès d’un autre établissement qui proposerait des prix plus intéressants. Enfin, n’hésitez pas à négocier des tarifs préférentiels si vous souscrivez auprès du même établissement votre crédit immobilier, votre assurance emprunteur, votre assurance habitation.
Primo-accédant : les aides pour financer votre achat
L’aide la plus connue pour financer son projet immobilier reste le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Proposé sans frais de dossiers ou sans intérêts, il permet de financer la construction ou l’acquisition de votre premier logement, sous conditions. Notez qu’il ne peut financer la totalité de l’achat, mais jusqu'à 40 % du prix du logement. C’est une bonne solution pour se constituer un apport si vous n’en avez pas ou peu.
Les salariés d’une entreprise du secteur privé d’au moins 10 employés qui cotise au comité interprofessionnel du logement (CIL) peuvent bénéficier du prêt Action Logement à un taux de 1 %. Réservé aux primo-accédants, aux salariés en mobilité professionnelle ou devant faire face à la prise en charge d’un handicap, le Prêt Action Logement vient compléter les autres prêts destinés à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien sans travaux. Accordé sous conditions de ressources, son montant varie en fonction de la situation géographique du logement.
Si vous avez constitué un apport en alimentant un compte Plan Épargne Logement (PEL), vous pouvez prétendre à un Prêt Épargne Logement. Son montant dépend des intérêts acquis pendant la période d’épargne, qui doit être d’au moins 4 ans.
L’acquisition de tout type de logement peut être financée par un Prêt d'accession sociale (PAS), à condition de respecter les prérequis : respect des plafonds de ressources selon la localisation du logement et le nombre de personnes l’habitant. Enfin, notez que certaines entreprises et mutuelles proposent des aides ou des garanties pour permettre l’accession à la propriété. Aussi, les communes, départements et régions peuvent proposer des prêts subventionnés ou des aides financières.
